“郊区已开始降价，市区也有几个特价楼盘，我还是想再等等。”
从9月底开始，星星点点的楼市降价消息逐渐汇成一场疾风骤雨，交易趋冷的市场状态席卷了全国许多城市，仅仅一个多月的时间，就改变了大多数市场参与者对房地产市场的态度。
事实上，中新经纬发现，除少量前期涨幅过大的城市出现较大幅度价格回调外，绝大多数城市并未出现明显的降价，而降价的多出现在城市郊区。房企在价格调整上也表现得“扭扭捏捏”，多以限时限量特价房、精装房改为毛坯房交付、送车位等方式变相降价，直接调整价格的并不多见。
市场转冷虽已成事实，但会有多大幅度地回调，仍然难以预料。中原地产首席分析师张大伟认为，虽然短期内房地产市场仍将继续调整，但由于楼市受政策影响较大，长期走势难以做出明确判断。
观望情绪渐浓 热点城市成交量下跌
楼盘 中新经纬薛宇飞 摄
27岁的刘晖(化名)这两天正在河南郑州看房，虽然房子是为结婚准备的，婚礼也已经在筹备中了，但他并不着急入手，他说：“郊区楼盘已经开始降价，市区也出现了几个特价楼盘，我还是想再等等。”
该城市的一家大型房产交易平台的工作人员对中新经纬表示，限购限贷后，投资客基本被挤了出去，现在的客户以刚需族和换房族为主，而这类购房者对价格比较敏感，观望的人比较多。她说：“市区的房价目前比较平稳，客户也不着急，都在慢慢选。”
克而瑞地产研究中心的数据显示，10月，郑州市商品住宅成交面积同比上升36%，环比下跌21%，较2018年月平均成交面积低10%。
成交面积萎缩的情况在许多城市都已出现。上述机构称，10月，在机构监测的29个重点城市中，商品住宅成交面积为2302万平方米，同比增长9%，环比下降6%，当月整体成交面积不及2018年1月以来的月均水平。
其中，一线城市成交低位回升态势在10月戛然而止，同比、环比齐跌，环比锐减45%，同比微跌3%。二三线城市成交量环比持平，同比增长10%。各城市市场热度持续分化，成都、合肥、无锡、佛山、徐州等城市继续保持较高热度，同比、环比齐增;长沙、杭州、苏州、青岛、南京等城市市场降温明显，预计后市成交仍将保持小幅微降。
中原地产研究中心也称，今年“金九银十”成色不足，大部分热点城市商品房成交量均出现环比下行，10月，其监测的20个热点城市合计成交1448万平方米，环比下调11%。
“‘金九银十’实际上是传统概念，现在已经不存在了。以前冬季施工困难，零度以下基本就不能施工，开发商必须在9~10月把房子预售出去，所以这两个月成交占比非常高，但随着技术的提高，这一问题已经不存在。从最近几年的市场看，受长假影响，9~10月整体成交量都低于11~12月。”张大伟说。
成交不振也导致库存有所上升。克而瑞地产研究中心称，10月份半数以上热点城市库存面积环比小幅回升，但涨幅均在10%以内，同比则涨多跌少。
整体降幅不大 分化较为严重
房地产 中新经纬贾亦夫 摄
相比成交量，房价只是部分地方出现小幅下降，仅用涨或者跌来描述市场，则有失偏颇。分化不仅出现在城市与城市之间，城市内部也存在不同的表现。
从8月中旬开始，天津津南区某大型楼盘就一次次推出优惠促销活动，从未间断。8月中旬推出“8周年庆，感恩大促”的优惠活动;9月中下旬，以“中秋巨献”名义推出特价房，并且限制交易时间与交易数量;国庆期间推出两栋特价楼，声称数量不多，优惠活动会尽快结束。
然而，9月底的楼市已经明显遇冷，地处天津市郊的上述楼盘即便推出特价房，也难以短期售完。中新经纬11月5日向一位房产中介询问得知，上述楼盘优惠活动虽然已经结束，但价格与之前相差不多，小户型住宅最低价为1.2万多元/平方米。
9月底以来，以特价房、精装房改为毛坯房交付、赠送车位等促销手段代替直接降价，在许多城市已十分常见。张大伟称，变相降价的方式相对缓和，也在一定程度上说明降价并不明显。但这种价格调整容易陷入“价格黑洞”，导致统计数据难以反映真实的市场价格。
